Sogerim : L’évolution du marché immobilier résidentiel

Fin 2018, le marché immobilier résidentiel est resté sur sa lancée, déjà observée depuis 2016-2017. L’évolution du marché est marquée par un volume de ventes élevé, mais stable, des prix en hausse régulière et des taux d’intérêt toujours très bas. Ce phénomène devrait perdurer jusqu’à l’été 2019. Certains analystes pensent toutefois que l’on devrait entrer dans un nouveau cycle vers la fin de l’année, notamment du fait d’une hausse des taux décidée par la Banque centrale européenne.

Des prix en hausse régulière

Les prix augmentent régulièrement depuis 2016 et on observe une hausse de +2,9% en moyenne au dernier trimestre 2018. Le marché est donc sain et dynamique, avec un fort taux de rotation. Pour l’ancien, les hausses sont plus importantes à Paris (+7%), à Bordeaux (+18%) et à Lyon (+8,5%). Elles sont plus modérées dans les autres grandes villes (de +2 à +5%). Le marché est toujours tendu dans les zones rurales ou éloignées d’un gros bassin économique. Dans le neuf, les ventes sont en recul de 10% selon l’Observatoire du logement neuf de la Fédération des promoteurs immobiliers comme Sogerim. L’achat dans le neuf pour habiter recule de 2%. Du côté de l’investissement locatif (pour défiscaliser) est en forte baisse : -18% sur le territoire national (-26% en Ile-de-France).  Plusieurs raisons sont avancées pour expliquer ce ralentissement de l’investissement locatif :

  • l’encadrement des loyers par les communes (loi ELAN) ;
  • le durcissement des règles concernant la location touristique saisonnière (enregistrement obligatoire, durée limitée à 120 jours/an…) ;
  • la multiplication par quatre en dix ans du coût du foncier ;
  • la perspective des élections municipales en mars 2020 qui freine le lancement de certains programmes.

Un volume de ventes stable, mais toujours élevé

960 000 transactions ont été enregistrées en 2018, signe d’un marché immobilier résidentiel toujours dynamique. Le délai de vente médian (c’est-à-dire le temps de commercialisation des biens) est d’une quarantaine de jours, ce qui est assez court et montre une certaine fluidité du marché, surtout en ville. Ce dynamisme devrait cependant se ralentir en 2019, notamment à cause de la baisse des APL et les règles d’attribution plus restrictives des aides au logement. Le prêt à taux zéro va également être moins favorable aux primo-accédants dans certaines zones.

Des taux très bas qui vont remonter fin 2019

Les taux des prêts immobiliers se maintiennent à un taux historiquement bas depuis fin 2016, autour de 1,50% à taux fixe sur 20 ans. La politique monétaire de la BCE (banque centrale européenne) devrait les faire remonter à partir de la fin de l’année. Ils devraient malgré rester en dessous de 2% en moyenne sur 20 ans. En contrepartie, les durées de prêt s’allongent pour compenser la hausse des prix et atteignent 240 mois en moyenne, c’est-à-dire le niveau record de 2007. Enfin, le coût de l’assurance des prêts devrait également augmenter en 2019.