Le marché immobilier regorge de termes techniques qui peuvent prêter à confusion, notamment pour les locataires. Deux notions clés sont souvent confondues : la surface habitable et la SHON. Comprendre leurs différences est crucial pour choisir un logement adapté à vos besoins et éviter les mauvaises surprises lors de la signature du contrat de location. Cette distinction est d'autant plus importante qu'elle influence directement le prix du loyer et les possibilités d'aménagement du logement.
Définir les concepts : surface habitable vs SHON
Surface habitable
La surface habitable d'un logement, définie par la loi Carrez, correspond à la surface de plancher réellement habitable. Elle se calcule en fonction de normes précises et prend en compte l'ensemble des pièces principales, des annexes et des combles aménagés.
- Pièces principales : salon, salle à manger, chambres
- Annexes : cuisine, salle de bain, WC
- Combles aménagés : espaces sous toiture aménagés et accessibles
La surface habitable exclut systématiquement les espaces extérieurs, tels que les balcons, terrasses, garages, caves et dépendances non attenantes.
Surface hors d'œuvre nette (SHON)
La SHON, quant à elle, correspond à la surface totale construite d'un bâtiment, calculée en projection horizontale. Elle englobe tous les éléments de la construction, y compris les murs et les cloisons, et exclut les terrasses non couvertes et les espaces non construits.
- Murs et cloisons
- Toiture
- Planchers
Différences et implications pour la location
Surface habitable
La surface habitable est un facteur déterminant du loyer. Le loyer est calculé au m² de surface habitable. Ainsi, plus la surface habitable est grande, plus le loyer sera élevé. En moyenne, le prix du m² de surface habitable varie entre 10€ et 20€ par mois, selon la ville et la localisation du bien.
La surface habitable est également un critère de comparaison important entre les logements. Elle permet de comparer facilement les surfaces habitables de différents logements et de choisir celui qui répond le mieux à vos besoins et à votre budget.
SHON
La SHON n'a pas d'impact direct sur le loyer, mais elle est un élément clé pour la planification et l'autorisation de construction. Elle est également un critère de taxation pour les taxes foncières et les taxes d'aménagement. Plus la SHON est élevée, plus les taxes seront élevées.
En effet, la SHON détermine la surface totale du logement et influence ainsi le nombre de pièces et les possibilités d'aménagement. Un logement avec une SHON importante offre généralement plus d'espace et de possibilités d'aménagement, ce qui peut être un avantage pour les familles nombreuses ou les personnes recherchant un grand espace de vie.
Cas concrets : exemples et situations à examiner
Exemple 1 : appartement avec balcon - rue de la république, paris
Prenons l'exemple d'un appartement situé Rue de la République à Paris, avec une surface habitable de 50 m² et un balcon de 10 m². Le balcon n'est pas inclus dans la surface habitable, mais il peut influencer le prix de location. Un balcon offrant une vue dégagée ou un espace extérieur appréciable peut justifier un loyer plus élevé qu'un appartement sans balcon. Par exemple, un appartement similaire sans balcon dans le même quartier pourrait être loué 1 000€ par mois, tandis que l'appartement avec balcon pourrait se louer 1 200€ par mois.
Exemple 2 : comble aménagé - maison à bordeaux
Un comble aménagé est inclus dans la surface habitable. Imaginons une maison à Bordeaux avec un comble aménagé de 15 m². Sa surface habitable totale serait de 65 m², même si la SHON du bâtiment est de 80 m². Cette différence peut impacter le prix de location et la perception de l'espace, car le comble peut être moins confortable qu'une pièce au niveau du sol. Une maison similaire sans comble aménagé pourrait se louer 1 500€ par mois, tandis que la maison avec comble aménagé pourrait être louée 1 700€ par mois.
Exemple 3 : maison avec garage attenant - propriété à lyon
Un garage attenant est inclus dans la SHON, mais pas dans la surface habitable. Une maison à Lyon avec un garage de 20 m² aura une SHON de 120 m² si la maison elle-même a une SHON de 100 m². L'utilisation du garage peut influencer le loyer en fonction des besoins du locataire. Un locataire ayant besoin d'un garage pour stocker sa voiture ou ses équipements sera prêt à payer un loyer plus élevé qu'un locataire qui n'en a pas besoin. Par exemple, une maison similaire sans garage pourrait se louer 1 800€ par mois, tandis que la maison avec garage pourrait être louée 2 000€ par mois.
Conseils pour les propriétaires et les locataires
Propriétaires
- Déterminer la surface habitable avec précision en utilisant la méthode de calcul de la loi Carrez.
- Mettre en avant les avantages d'un logement en fonction de sa surface habitable et de la présence d'espaces extérieurs.
- Indiquer clairement la SHON et la surface habitable dans les contrats de location.
Locataires
- Vérifier la surface habitable mentionnée dans le contrat de location et s'assurer qu'elle correspond à la réalité.
- Tenir compte de la SHON et de la surface habitable pour comparer les logements et déterminer les possibilités d'aménagement.
- Se renseigner sur les réglementations locales en matière de SHON et de surface habitable.
Comprendre la différence entre surface habitable et SHON est essentiel pour choisir un logement adapté à vos besoins, à votre budget et respecter les obligations légales.