Il est impossible de démarrer un nouveau projet immobilier sans avoir une petite trésorerie de côté. En effet, un crédit immobilier ne se limite pas à rembourser les mensualités du prêt chaque mois, mais s’accompagne de frais supplémentaires. Voyons l’ensemble des montants à prévoir avant de penser à solliciter un prêt auprès d’une banque.
Quels sont les frais annexes à un crédit immobilier ?
Les banques prennent de solides garanties avant d’accorder un crédit immobilier, raison pour laquelle, le coût du crédit ne se limite pas aux simples mensualités. Plusieurs assurances accompagnent donc un emprunt immobilier.
La première consiste à couvrir la banque en cas de défaillance de l’emprunteur. Pour ne pas être légalement obligatoire, les banques l’imposent néanmoins dans les conditions qui assortissent l’obtention d’un prêt immobilier. Il s’agit de l’assurance décès-invalidité, dont il faut évaluer le coût autour de 0.3 % du montant emprunté. Il faut cependant savoir que l’on peut faire jouer la concurrence et accepter une autre offre que celle proposée dans le cadre des contrats groupe des banques. Les banques se couvrent ensuite en demandant l’hypothèque du bien ou la caution d’une société spécialisée. Ces services ont un coût qui se chiffre autour de 1% du montant emprunté, si l’on choisit la caution, et 1,5 % si l’on opte pour l’hypothèque. Ces montants sont à débourser au moment de la signature du prêt.
Enfin, hormis les assurances, il va falloir aussi penser aux frais de dossier pour constituer votre demande d’emprunt immobilier. Ces frais ne sont pas excessifs, comparés au montant total de l’investissement : comptez 1 % du capital emprunté en moyenne. Ils sont fixés librement par les banques, mais peuvent être négociés. Cependant, si la banque vous accorde un crédit immobilier à taux avantageux, il est déconseillé d’ergoter sur cette somme.
Combien emprunter ?
Le coût des frais annexes comme les assurances et les garanties est à intégrer dans son plan de financement. Ceux qui se portent acquéreurs non pas d’une résidence principale, mais d’un bien destiné à la location, ont intérêt à emprunter le plus possible, de manière à rembourser leurs mensualités et tous leurs frais, avec l’argent des loyers. Pour résumer, c’est une façon de financer un projet, en utilisant l’argent du crédit. Cette mécanique correspond à ce que l’on appelle l’effet levier du crédit immobilier. Mais comment s’y prendre pour emprunter le plus possible ?
Le montant que les banques acceptent de prêter est limité par la capacité d’endettement des ménages. On l’estime approximativement à 33 % des revenus nets du foyer. Les banques vont donc examiner que les mensualités de l’emprunt immobilier ne dépasse pas 33 % de vos recettes nettes mensuelles. La banque déduit des ressources les impôts et autres crédits du ménage. Il est donc vivement conseillé de solder ses crédits avant de solliciter un crédit immobilier.
Pour emprunter davantage, il est possible aussi de baisser ses mensualités en rallongeant la durée du crédit. On paiera ainsi plus d’intérêt, ce qui au final majore le prix du bien. Une autre manière de pouvoir emprunter plus est bien sûr, de faire baisser les taux d’intérêt. Il faut pour cela soigner son profil d’emprunteur, pour obtenir l’aval de plusieurs banques, de manière à être en position de faire jouer vraiment la concurrence. Il n’est pas rare d’ailleurs qu’en négociant ses taux d’intérêt, un emprunteur parvienne aussi à se faire offrir ses frais de dossier.
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Un nouveau projet immobilier entraîne des frais annexes au niveau du crédit, mais aussi d’autres frais cachés encore par la suite. Prévoir ces frais dès le départ et les intégrer dans son dossier de financement est une très bonne base pour se présenter comme un emprunteur sérieux. Les banques aiment, en effet, les emprunteurs pragmatiques.