Trois simulations. Trois TAEG différents. Même projet immobilier. J’ai vu cette situation des dizaines de fois. Mes clients arrivent avec leurs écrans de simulation, persuadés d’avoir trouvé l’offre la moins chère. Et dans la moitié des cas, ils se trompent. Le problème ? Les simulateurs ne calculent pas tous le TAEG avec les mêmes hypothèses. Celui qui affiche 3,45 % cache parfois une assurance non intégrée. Celui à 3,61 % peut devenir le plus avantageux une fois les paramètres alignés. Dans mon activité de conseil en crédit, je constate que cette confusion coûte plusieurs milliers d’euros aux emprunteurs qui ne prennent pas le temps de comparer correctement.
- Le TAEG inclut tous les frais obligatoires : intérêts, assurance, frais de dossier, garantie
- Le taux nominal n’est qu’une partie du coût réel de votre crédit
- Comparer des TAEG calculés avec des hypothèses d’assurance différentes revient à comparer des pommes et des oranges
- Harmonisez les paramètres avant de comparer : même durée, même assurance, même quotité
Pourquoi le taux affiché ne vous dit pas tout sur le coût de votre crédit
Soyons clairs. Le taux nominal que vous voyez en gros sur les publicités bancaires, c’est l’arbre qui cache la forêt. J’accompagne régulièrement des emprunteurs qui négocient au centime près ce fameux taux, sans réaliser que l’assurance leur coûtera davantage sur 20 ans. Le taux nominal représente uniquement le coût des intérêts versés à la banque. Il ne dit rien des frais de dossier, de la garantie, ni de l’assurance emprunteur.
5,13%
Taux d’usure T1 2026 pour les prêts de 20 ans et plus
Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) a été créé précisément pour corriger cette vision tronquée. D’après Service-Public.fr, il représente le coût total du crédit et prend en compte l’ensemble des frais obligatoires liés à l’emprunt. C’est la seule base légale pour comparer deux offres. Problème : tous les simulateurs ne l’affichent pas de la même manière.
Le taux d’usure publié par la Banque de France s’établit à 5,13 % selon les données du Journal officiel de décembre 2025 pour les prêts immobiliers de 20 ans et plus. Si votre TAEG dépasse ce plafond, la banque refuse légalement de vous prêter. Ce qui explique pourquoi certains profils se retrouvent bloqués alors que leur taux nominal semble correct.
Ce que je constate sur le terrain : Les emprunteurs négocient leur taux nominal avec acharnement, puis acceptent sans broncher une assurance groupe qui peut représenter 25 à 30 % du coût total du crédit. C’est là que se joue la vraie différence.
Les 4 composantes cachées que le TAEG révèle sur votre simulation
Le TAEG n’est pas une boîte noire. D’après Service-Public.fr, il intègre quatre catégories de frais obligatoires. Les connaître permet de comprendre pourquoi deux simulateurs donnent des résultats différents pour le même projet.
| Type de simulateur | Assurance intégrée | Frais de dossier | Garantie | Personnalisation |
|---|---|---|---|---|
| Simulateur bancaire | Souvent assurance groupe uniquement | Inclus (montant moyen) | Hypothèque par défaut | Limitée |
| Comparateur généraliste | Variable selon paramétrage | Non toujours inclus | Rarement précisée | Moyenne |
| Simulateur courtier | Avec option délégation | Inclus | Caution ou hypothèque au choix | Élevée |
L’assurance emprunteur représente le poste le plus variable. Selon une étude 2025 d’Oradéa Vie, elle peut constituer jusqu’à 30 % du coût total du crédit. Pour un emprunt de 300 000 € sur 25 ans, ça représente plusieurs dizaines de milliers d’euros. Le taux varie selon votre âge : comptez environ 0,15 % pour un trentenaire, 0,32 % pour un cinquantenaire.
Le piège des simulations sans assurance intégrée : Certains simulateurs affichent un TAEG attractif en utilisant un taux d’assurance minimal ou en l’excluant totalement du calcul initial. L’erreur la plus fréquente que je rencontre : comparer un TAEG de 3,45 % (sans assurance) à un TAEG de 3,70 % (assurance incluse) et croire que le premier est moins cher.
Les frais de dossier oscillent entre 500 et 1 500 € selon les établissements. Ils sont négociables, surtout si vous présentez un bon profil. La garantie (hypothèque ou caution) pèse également dans le TAEG. Pour un prêt de 300 000 €, l’écart peut atteindre 2 200 € entre caution et hypothèque. Pour comprendre en détail comment s’additionnent les frais d’un crédit immobilier, il faut distinguer ce qui est négociable de ce qui ne l’est pas.
Comment Pretto calcule un TAEG transparent pour comparer vraiment
Face à cette jungle des hypothèses de calcul, certains courtiers en ligne ont choisi la transparence totale. Pretto intègre dès la première simulation l’ensemble des composantes du TAEG, y compris l’assurance emprunteur. Pas de taux d’appel artificiellement bas qui explose une fois l’assurance ajoutée.
Le simulateur Pretto permet de tester deux scénarios d’assurance : l’assurance groupe classique ou une délégation d’assurance. Cette possibilité de simulation comparative montre immédiatement l’impact sur le TAEG final. L’accompagnement par un expert crédit affine ensuite les hypothèses selon votre profil réel : revenus, apport, situation professionnelle.
Sophie et ses 3 simulations : comment l’offre la moins chère est devenue la plus chère
J’ai accompagné Sophie, 34 ans, cadre commerciale en région lyonnaise. Elle cherchait à financer 280 000 € sur 25 ans pour sa résidence principale. Trois simulateurs lui affichaient des TAEG de 3,45 %, 3,52 % et 3,61 %. Logiquement, elle penchait pour l’offre à 3,45 %.
En analysant les conditions, j’ai constaté que ce simulateur n’incluait pas l’assurance dans son calcul initial. Une fois l’assurance groupe ajoutée (0,34 % pour son profil), le TAEG réel passait à 3,79 %. L’offre affichée à 3,52 % intégrait déjà une assurance déléguée compétitive. Elle était la plus avantageuse.
Écart final : 4 200 € d’économie sur la durée totale en choisissant ce qui semblait être la deuxième option.
Le processus Pretto se déroule en quelques étapes : simulation en 3 minutes, obtention d’une attestation de financement gratuite, puis comparaison des banques par un courtier. L’économie potentielle sur l’assurance emprunteur peut atteindre 65 % par rapport aux contrats groupe bancaires. Sur un crédit de 250 000 € sur 20 ans, cela représente plusieurs milliers d’euros.
Conseil pratique : Demandez systématiquement une simulation avec assurance déléguée, même si vous n’êtes pas certain de déléguer. Cela vous donne une vision claire de la marge de négociation sur votre TAEG final.
Ma méthode en 4 étapes pour comparer des simulations sur une base fiable
Franchement, comparer des TAEG sans harmoniser les paramètres, c’est perdre votre temps. Voici la méthode que j’utilise avec mes clients pour éviter les erreurs classiques. Elle demande 15 minutes de plus, mais peut vous faire économiser des milliers d’euros.
Les 4 vérifications avant de comparer vos simulations
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Même durée de prêt sur toutes les simulations (20 ans vs 25 ans change tout)
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Même taux d’assurance ou assurance déléguée identique (vérifiez la quotité : 100 % sur chaque tête ?)
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Frais de dossier inclus dans le calcul (certains simulateurs les oublient)
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Type de garantie pris en compte (caution moins chère qu’hypothèque)
La chronologie que je recommande pour une comparaison rigoureuse :
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Collecte de 3-4 simulations avec paramètres identiques -
Vérification des hypothèses d’assurance (taux, quotité, garanties) -
Demande de simulation avec assurance déléguée pour chaque offre -
Comparaison TAEG finale sur base homogène -
Rendez-vous courtier pour négociation
Un point souvent oublié : le TAEG ne dit pas tout. Il ne reflète ni la qualité du service, ni la flexibilité des conditions (modularité des échéances, report possible, pénalités de remboursement anticipé). Deux offres au TAEG identique peuvent présenter des différences importantes sur ces aspects. Pour aller plus loin dans vos calculs, une calculatrice d’emprunt immobilier vous aide à visualiser l’impact de chaque paramètre.
Vos questions sur le TAEG et la comparaison de simulateurs
Le TAEG est-il toujours fiable pour comparer des offres de crédit ?
Le TAEG est l’indicateur légal de comparaison, mais il n’est fiable que si les hypothèses de calcul sont identiques. Un TAEG calculé avec assurance groupe à 0,35 % n’est pas comparable à un TAEG intégrant une délégation à 0,18 %. Vérifiez toujours les paramètres avant de comparer. Selon les recommandations du Ministère de l’Économie, le TAEG permet la comparaison entre offres, à condition de comparer ce qui est comparable.
Pourquoi mon TAEG dépasse-t-il le taux affiché dans la publicité ?
Les publicités affichent généralement le taux nominal, pas le TAEG. Ce taux nominal exclut l’assurance, les frais de dossier et la garantie. L’écart peut atteindre 0,50 à 1 point de pourcentage. C’est parfaitement légal tant que le TAEG figure quelque part dans la publicité, souvent en petits caractères.
L’assurance emprunteur est-elle toujours incluse dans le TAEG ?
Légalement, l’assurance obligatoire pour l’obtention du prêt doit être intégrée au TAEG. En pratique, certains simulateurs utilisent un taux d’assurance minimal ou standard qui ne correspond pas à votre profil réel. Demandez systématiquement le TAEG avec votre taux d’assurance personnalisé.
Que faire si mon TAEG dépasse le taux d’usure ?
Si votre TAEG dépasse 5,13 % (plafond T1 2026 pour les prêts de 20 ans et plus), la banque ne peut légalement pas vous accorder le crédit. Solutions : augmenter votre apport, réduire la durée du prêt, déléguer l’assurance pour faire baisser le TAEG, ou attendre une éventuelle révision trimestrielle du taux d’usure.
Comment savoir si un simulateur de crédit est fiable ?
Un simulateur fiable affiche clairement les hypothèses utilisées : taux d’assurance, type de garantie, frais de dossier. Il permet de modifier ces paramètres pour obtenir un TAEG personnalisé. Méfiez-vous des simulateurs qui affichent uniquement un taux nominal ou qui ne précisent pas si l’assurance est incluse.
Et maintenant ? La prochaine fois que vous lancez une simulation, posez-vous une question simple : est-ce que je compare des chiffres calculés avec les mêmes règles ? Si la réponse est non, vos heures de recherche ne servent à rien. Prenez 15 minutes pour harmoniser les paramètres. C’est le seul moyen de savoir quelle offre vous coûtera vraiment le moins cher sur 20 ou 25 ans.
Précisions sur les taux et simulations 2026 : Les taux mentionnés sont des moyennes constatées et varient selon votre profil (revenus, apport, durée). Le TAEG définitif ne peut être connu qu’à réception de l’offre de prêt officielle. Les simulations en ligne sont indicatives et ne valent pas engagement de la banque. Consultez un courtier en crédit immobilier pour une analyse personnalisée de votre situation.