Principe et fonctionnement des SCPI

Dans les années 70, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier ou SCPI ont toujours fait partie des principaux atouts du système patrimonial français. Grâce à leur stabilité et à leur développement croissant, elles valent désormais près de 60 milliards d’euros.

Les SCPI sont des structures d’investissement qui sont régies par un principe et un fonctionnement propres. Peu de gens les connaissent encore. Nous allons détailler ici tout ce qui porte sur le mécanisme des SCPI.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Avant d’aborder le principe d’une Société Civile de Placement Immobilier, il serait plus approprié de s’étaler sur la définition SCPI, dont vous trouverez davantage de détails sur portail-scpi.fr.

Pour faire simple, une SCPI est un moyen pour un collectif d’investisseurs de faire des placements immobiliers. Elle a pour rôle de collecter leurs fonds et de les investir dans la gestion de patrimoines immobiliers. La contrepartie de cet investissement est une part sociale que chaque investisseur reçoit.

Certaines personnes pourraient être amenées à penser qu’il s’agit juste d’une part d’action dans une activité. Mais les parts dans le patrimoine ne sont pas considérées comme étant des actions. Et pour cause, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier font partie des Organismes de Placements Collectifs ou OPC.

En gros, une SCPI fait l’acquisition d’un patrimoine immobilier au nom d’un groupe d’investisseurs, en le faisant par investissement et non comme une activité commerciale d’achat et de vente ou encore une promotion immobilière.

Quel est le principe d’une SCPI ?

Par rapport à la définition SCPI expliquée précédemment, son principe de fonctionnement est de mutualiser l’achat d’un ou de plusieurs patrimoines immobiliers. Dans cette action mutuelle des investisseurs, ces derniers ne se connaissent pas, contrairement à ce que fait une Société Civile Immobilière. Leur point commun est leur investissement collectif dans l’acquisition d’un patrimoine immobilier par le biais d’une entreprise gérant ce dernier à travers des parts acquises dans une SCPI. Par conséquent, une association se crée entre cette société de gestion et les investisseurs.

Le pilier central d’une SCPI est la volonté des investisseurs à mettre en commun leurs moyens financiers pour l’achat d’un bien immobilier, en faisant appel à une société ayant pour attribut de le gérer pour leur compte. La contrepartie de l’investissement de ce collectif est un pourcentage sur les bénéfices.

Pour comprendre la SCPI, il suffit donc de penser que chaque investisseur reçoit une partie des loyers. Mais le terme utilisé par les Sociétés Civiles de Placement Immobilier est plutôt « dividende ». En effet, celles-ci sont prélevées par la SCPI qui les distribue ensuite aux associés, à savoir les investisseurs. Ensuite, chacun de ces derniers reçoit un prorata des loyers qui équivaut à sa quote-part dans l’investissement. Les dividendes perçus sont considérés comme étant des revenus immobiliers et sont par conséquent imposés.

Les investisseurs sont-ils protégés en passant par une SCPI ?

Comme expliqué plus haut, le placement immobilier passe par une entreprise chargée de gérer le patrimoine. Les investisseurs leur confient leur investissement et, par conséquent, doivent être protégés. C’est pour cette raison que toutes les sociétés de gestion de patrimoine immobilier doivent être agréées par l’Autorité des marchés financiers ou AMF.

À part cela, l’AMF notifie chaque investisseur d’une note d’information qui détaille l’achat de sa part dans un souci de transparence. De même, la société de gestion doit remettre à chaque investisseur un exemplaire des statuts de la SCPI, du rapport annuel et du bulletin d’information. Ce dernier est rédigé tous les trois mois et y dresse un état des lieux de la SCPI.

Tous les ans, chaque investisseur reçoit un rapport qui sera indispensable pour l’assemblée générale obligatoire entre les associés et la société de gestion. Durant ce rassemblement seront discutées les questions portant sur le résultat de l’année écoulée et la réévaluation de la valeur du patrimoine.

Par ailleurs, si les investisseurs constatent une dégression du montant de leurs dividendes par rapport à leur quote-part, ils peuvent faire appel à la société de gestion qui demandera une assemblée générale extraordinaire. Durant celle-ci, elle proposera une nouvelle stratégie d’investissement qui sera approuvée par un vote des associés. Si une décision a été prise par le collectif, le statut de la SCPI est en conséquence mis à jour.

Quelles sont les différentes catégories de SCPI ?

Comprendre la SCPI nécessite de connaître les différentes catégories de Société Civile de Placement Immobilier qui existent.

D’une manière globale, un SCPI correspond à un type de bien immobilier. C’est ainsi qu’il est possible d’en identifier quelques types.

Les SCPI de rendement

Elles constituent actuellement une grande part de la capitalisation des SCPI. Leur rôle est de distribuer – trimestriellement – aux investisseurs les rendements de leur investissement dans les placements selon leur quote-part. Les placements en question sont notamment réalisés sur des immobiliers d’entreprise (centres commerciaux, magasins, entrepôts, bureaux, etc.).

Les SCPI fiscales

Elles sont achetées pour les économies d’impôt qu’elles apportent aux investisseurs lorsque ces derniers réalisent des transactions immobilières dans le neuf ou dans l’ancien.

Les SCPI de plus-value

Les SCPI de plus-value permettent aux associés d’avoir un accroissement de la valeur de leurs parts dans un placement immobilier grâce à une revalorisation (ex : annuelle) de la valeur du bien acheté. Contrairement aux SCPI de rendement, elles ne versent aucun dividende.