Entre 8 033 et 18 340€ le mètre carré. Voilà l’écart que vous pouvez constater dans le 1er arrondissement. Deux appartements situés à 300 mètres l’un de l’autre, parfois dans la même rue, peuvent afficher une différence de valorisation dépassant 100%. J’ai vu des propriétaires perdre des mois de négociation — et plusieurs dizaines de milliers d’euros — simplement parce qu’ils avaient fixé leur prix sur une moyenne générale trouvée en ligne.
Information importante
Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas une estimation officielle de votre bien. Seule une visite sur place par un professionnel permet d’établir une valorisation précise adaptée à votre situation.
- Prix au m² dans le 1er : de 8 000€ (secteur Halles) à plus de 14 000€ (Vendôme/Palais Royal)
- Délai de vente moyen à Paris : 68 jours pour un bien correctement estimé
- Un DPE classe A ou B valorise votre appartement de 6 à 16%
- Les estimations en ligne ignorent l’étage, la vue et le standing réel de l’immeuble
Points clés abordés
8 000 à 18 000€/m² : pourquoi un tel écart dans le 1er arrondissement
Quand Mme Dufour m’a contacté l’année dernière pour son 75m² rue Saint-Honoré, elle avait déjà fait trois estimations en ligne. Résultat : entre 750 000 et 1 200 000€. Presque 450 000€ d’écart. Elle était perdue. Son appartement valait finalement 980 000€ — ni le chiffre bas, ni le chiffre haut.
Selon la base de données des Notaires de Paris, le prix médian des appartements parisiens oscille entre 6 200 et 14 832€ le mètre carré selon les arrondissements. Le 1er arrondissement se situe dans la fourchette haute, avec des prix dépassant régulièrement 14 000€/m² dans les secteurs les plus prisés.
Franchement, ce qui me frappe après douze ans sur ce secteur, c’est que les propriétaires confondent souvent moyenne et réalité. Une moyenne, ça ne dit rien de votre appartement. Un 50m² aux Halles avec vis-à-vis sur une cour sombre ne vaut pas un 50m² face aux Tuileries avec balcon filant.
| Quartier | Prix moyen €/m² | Profil acheteur | Délai vente |
|---|---|---|---|
| Vendôme / Place des Victoires | 14 000 – 18 000€ | Investisseurs internationaux | 45-60 jours |
| Palais Royal / Louvre | 12 000 – 15 000€ | Cadres supérieurs, étrangers | 50-70 jours |
| Saint-Honoré / Tuileries | 11 000 – 14 000€ | Familles aisées, expatriés | 60-75 jours |
| Halles / Châtelet | 8 000 – 11 000€ | Jeunes actifs, investisseurs locatifs | 70-90 jours |
Ces fourchettes restent indicatives. Un appartement au 5ème étage sans ascenseur rue de Rivoli ne se vendra pas au même prix qu’un rez-de-jardin sur cour dans la même rue. Le micro-quartier compte, mais l’étage et les prestations font basculer l’estimation de plusieurs centaines d’euros au mètre carré.
Les 5 critères qui font vraiment la différence dans votre estimation
Je ne vais pas vous mentir : les outils d’estimation automatique passent à côté de l’essentiel. Ils calculent une moyenne au m² et l’appliquent à votre surface. Sauf que la vraie valeur dépend de critères qu’aucun algorithme ne capte correctement.
Dans mon activité d’estimation dans le 1er arrondissement, je me concentre sur cinq éléments qui font réellement la différence. Pour une analyse plus détaillée des méthodes, vous pouvez consulter ce guide sur l’estimation de la valeur de votre bien.
Les 5 critères décisifs pour votre estimation
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L’étage et l’ascenseur
Un dernier étage avec ascenseur vaut 15 à 20% de plus qu’un 2ème étage. Sans ascenseur, la décote s’accentue dès le 3ème étage.
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La vue et l’orientation
Vue sur les Tuileries ou la Seine ? Comptez plusieurs centaines d’euros supplémentaires au m². Vue sur cour sombre ? L’inverse s’applique.
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Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique)
D’après une analyse de l’impact DPE sur les prix, un classement A ou B valorise le bien de 6 à 16%, tandis qu’un F ou G entraîne une décote de 2 à 19%.
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Le standing de l’immeuble
Gardien, digicode, parties communes rénovées, façade ravalée récemment : ces éléments rassurent les acheteurs et justifient un prix plus élevé.
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L’état intérieur et les travaux à prévoir
Les travaux ne se récupèrent jamais à 100% dans le prix de vente. Un appartement refait à neuf se vend plus vite, mais pas forcément au prix des travaux investis.
Mon avis : ne vous fiez jamais uniquement à un prix au m² moyen. Un professionnel local comme ulys.immo peut identifier les spécificités de votre bien que les algorithmes ignorent — l’orientation exacte, le vis-à-vis réel, le bruit de la rue à certaines heures.
10 points à vérifier avant de fixer votre prix
- Vérifier les 3 dernières ventes dans votre rue (base DVF gratuite)
- Comparer avec des biens similaires actuellement en vente
- Noter l’étage exact et la présence/absence d’ascenseur
- Identifier la vue réelle (monument, cour, vis-à-vis)
- Récupérer votre DPE actuel et anticiper son impact
- Lister les travaux faits et les travaux à prévoir
- Consulter le montant des charges de copropriété
- Vérifier les travaux votés en AG (ravalement, toiture)
- Évaluer le niveau sonore à différentes heures
- Demander 2-3 estimations terrain avant de décider
Estimation en ligne vs estimation terrain : ce que vous risquez vraiment
J’ai accompagné une cliente l’année dernière — Mme Dufour, 62 ans, retraitée de l’enseignement. Elle héritait d’un 3 pièces rue Saint-Honoré. Son estimation initiale, basée sur des outils en ligne et ses souvenirs du prix d’achat familial : 1 150 000€. La réalité du marché : 970 000€. Presque 180 000€ d’écart.
Elle a d’abord refusé de baisser. Résultat : son appartement est resté 4 mois sans offre sérieuse. Après ajustement du prix, vente conclue en 6 semaines. Ce constat est limité à mon périmètre Paris centre et peut varier selon le type de bien et l’urgence de vente.
Estimation en ligne
- Gratuit et instantané
- Donne une première fourchette
- Ignore étage, vue, état réel
- Marge d’erreur de 10 à 30%
- Ne distingue pas les micro-quartiers
Estimation terrain
- Intègre tous les critères spécifiques
- Basée sur transactions réelles locales
- Connaissance des acheteurs du secteur
- Nécessite un rendez-vous
- Risque de surestimation par certaines agences
Selon les statistiques MeilleursAgents juin 2025, Paris affiche un délai de vente moyen de 68 jours — contre 78 jours en janvier 2025. Un bien correctement estimé dès le départ se vend plus vite. Une surestimation de 10% peut doubler ce délai.
Cas concret : erreur de prix initiale corrigée
J’ai accompagné trois frères héritiers d’un 65m² près de Châtelet. Leur notaire avait estimé le bien à 680 000€ sur la base de l’acte de succession. Après visite, j’ai identifié un problème de vis-à-vis total et des charges de copropriété élevées (travaux de façade votés). Estimation ajustée : 590 000€. Ils ont vendu en 7 semaines à 575 000€ — sans les mois de frustration qu’aurait généré un prix irréaliste.
Dans mon activité sur le 1er arrondissement, j’observe que les propriétaires fixent souvent leur prix de vente en fonction de leur prix d’achat, parfois vieux de 10 ou 15 ans. Cette approche ignore les fluctuations du marché et rallonge le délai de vente de 3 à 6 mois en moyenne.
Vos questions sur l’estimation dans le 1er arrondissement
Questions fréquentes sur l’estimation immobilière Paris 1er
Combien de temps prend une estimation professionnelle ?
Comptez 45 minutes à 1h30 pour la visite, puis 3 à 7 jours pour recevoir un document argumenté avec comparables. Les estimations expéditives en 10 minutes ne permettent pas d’analyser correctement les spécificités de votre bien.
L’estimation d’une agence est-elle vraiment gratuite ?
Oui, dans la grande majorité des cas. L’agence espère obtenir le mandat de vente. Méfiez-vous toutefois des estimations gonflées pour vous séduire — demandez systématiquement les comparables sur lesquels elle s’appuie.
Les estimations en ligne sont-elles fiables pour le 1er arrondissement ?
Elles donnent une fourchette indicative, mais ignorent les critères décisifs du quartier : la vue, l’étage précis, le standing de l’immeuble. Dans le 1er, ces éléments peuvent faire varier le prix de 20 à 40%. Utilisez-les comme point de départ, jamais comme référence finale.
Faut-il faire plusieurs estimations avant de vendre ?
Je recommande toujours de croiser 3 sources : les données notariales (base DVF), 2 estimations terrain par des professionnels locaux, et une analyse des biens similaires actuellement en vente. C’est le seul moyen d’objectiver la vraie valeur de votre appartement haussmannien ou moderne.
La hausse des droits de mutation 2025 impacte-t-elle mon estimation ?
Aux termes de la loi de finances 2025 publiée le 15 février, les droits de mutation passent à 5% pour Paris dès le 1er avril 2025. Les primo-accédants sont exonérés. Cela peut légèrement freiner certains acheteurs investisseurs, mais l’impact reste marginal sur les prix du 1er arrondissement.
Et maintenant ?
Vous avez maintenant les clés pour comprendre où se situe votre bien dans la fourchette de prix du 1er arrondissement. Reste une question : êtes-vous prêt à passer à l’étape suivante ? Si vous envisagez de vendre, consultez ce guide sur la vente de votre appartement au bon prix pour éviter les erreurs de négociation les plus coûteuses.
Précisions sur l’estimation immobilière
Les fourchettes de prix indiquées sont des moyennes qui ne reflètent pas les spécificités de chaque bien. Le marché immobilier évolue rapidement : les données peuvent varier de plusieurs pourcents en quelques mois. Seule une estimation sur place par un professionnel permet d’intégrer tous les critères de valorisation — et d’éviter le risque de surestimation (bien qui reste des mois sur le marché) ou de sous-estimation (perte de plusieurs dizaines de milliers d’euros).